Permuta de imóveis: significado, benefícios e como funciona

Trocalar explica o que é permuta de imóveis e quais são seus benefícios.

A permuta de imóveis é uma prática cada vez mais comum no mercado imobiliário e não precisa ser um mistério para ninguém. Para entender como ela funciona e quais são os benefícios de permutar, antes vamos ver seu significado.

Segundo o dicionário Caldas Aulete, permuta significa câmbio, troca. O Michaelis elabora essa definição e descreve a permuta como “troca recíproca de coisas entre seus donos; permutação”. Em resumo, permutar é trocar uma coisa por outra.

No setor imobiliário, a permuta é a troca de um imóvel por outro entre proprietários, mesmo que os valores dos imóveis não sejam iguais. Quando esses valores são equivalentes, chamamos de permuta simples, enquanto na permuta com torna é feita uma compensação financeira. Parece difícil? Não se preocupe, explicaremos tudo isso a seguir.

Vamos lá?

Como funciona a permuta de imóveis

Aqui no blog da Trocalar, já falamos algumas vezes que a permuta é uma das formas de negociação mais antigas que existem (para saber mais sobre essa questão, leia: Como surgiu a Trocalar: a solução em permuta de imóveis).

Então, o que deixou essa forma de negociação como plano B do mercado imobiliário por tanto tempo? Pela dificuldade até então de encontrar interesses compatíveis, que demandava um esforço extra do corretor de imóveis.

O proprietário 1 deve ter um imóvel desejado pelo proprietário 2 e vice-versa. Na maioria das vezes, eles não se conhecem nem seus respectivos corretores têm conhecimento das pautas um do outro. Há também muitos casos em que um mesmo profissional tem clientes que aceitariam permuta entre si, mas ele não registrou esses dados.

Agora, digamos que duas pessoas tenham se cadastrado em uma plataforma que automatize a busca por oportunidades de permuta, como a Trocalar. Como funciona uma típica situação de troca de imóveis?

Exemplo 1 (permuta simples):

Mia e seu marido são um jovem casal e têm uma casa de dois quartos em Florianópolis avaliada em R$ 400.000,00. Ela acabou de receber uma ótima oferta de emprego em São Paulo e precisa mudar de cidade.

Em São Paulo, Bruno e sua esposa são recém-aposentados, com um apartamento de um quarto avaliado também em R$ 400.000,00, que querem curtir uma vida mais sossegada em Florianópolis.

Eles podem fazer entre si uma permuta simples, como comentamos no início do artigo.

Exemplo 2 (permuta com torna):

Eduardo e Mônica tiveram filhos recentemente e precisam investir em um espaço maior para a família. Na mesma cidade, Carlos precisa capitalizar certo montante para saldar uma dívida e não se importaria de mudar-se para um lar menor.

Neste caso, os proprietários realizam uma permuta com torna. Eduardo e Mônica entregam seu imóvel e mais a diferença em dinheiro para cobrir o valor total da negociação.

Exemplo 3 (não é permuta na escritura):

Existe ainda uma terceira forma de permutar, mas que não é registrada como tal na escritura, conforme a lição de Waldemar Reinaldo Biondi.

Esta situação ocorre da seguinte maneira: Camila possui um terreno de R$ 1.000.000,00 e deseja fazer uma permuta com Jorge, com um imóvel de R$ 300.000,00. Jorge teria então de dar uma compensação financeira (torna) maior que o próprio valor do imóvel.

Quando isso acontece, a negociação é registrada como escritura pública de compra e venda com dação em pagamento.

Recapitulando…

Como já deve ter percebido, existem diferentes formas de permutar e as mais variadas razões que levam alguém a procurar essa forma de negociação. Vamos recapitular?

Formas de registro da permuta na escritura:

  • Imóveis de igual valor: escritura pública de permuta.
  • Mais imóvel e menos dinheiro: escritura pública de permuta, com torna.
  • Mais dinheiro e menos imóvel: escritura pública de compra e venda com dação em pagamento.

Principais motivos para permutar:

  • Mudança de cidade;
  • Vontade de morar mais perto do trabalho;
  • Aumento ou diminuição do núcleo familiar;
  • Desejo de investir em um imóvel melhor;
  • Necessidade de capitalizar e ter dinheiro sobrando;
  • Troca de terreno por unidades construídas como moradia ou investimento.

E o que a diz a legislação sobre tudo isso?

A permuta de imóveis e a legislação

O primeiro ponto importante a compreender é que a permuta de imóveis é um contrato semelhante à compra e venda. Ela deve ser feita com o mesmo cuidado e com a mesma seriedade para que não haja qualquer problema.

A permuta é uma aquisição de propriedade e deve ser registrada por ambas as partes, ou os imóveis continuarão na posse de seus respectivos donos. O Artigo 1.245 do Código Civil é claro sobre o assunto:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

  • Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
  • Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

O único artigo do Código Civil que aborda diretamente a permuta de imóveis é o 533, que traz as seguintes informações:

Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:

I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade das despesas com o instrumento da troca;

II – é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.

Isso nos permite tirar duas conclusões. A primeira é que, se nenhuma das partes mencionar contrariedade, as despesas legais envolvidas na permuta serão repartidas igualmente entre elas, mesmo que haja torna. Já a segunda diz respeito à posse do imóvel: só pode permutar quem tem plenos direitos sobre a propriedade, ou seja, quem tem o imóvel registrado em seu nome.

Vale ressaltar também que o contrato de permuta deve descrever minuciosamente o que estará incluído no negócio. Por exemplo, um proprietário ao visitar outro imóvel gostou de certos armários embutidos que se viam por lá. Feita a troca, descobre que os móveis foram removidos. E agora?

Outra dúvida comum que um bom contrato resolve é quanto aos honorários do(a) corretor(a) de imóveis. Em uma permuta, se ele(a) atender os dois lados da negociação, o(a) profissional tem direito a receber a dupla comissão por seu trabalho, desde que acordado com antecedência entre as partes.

Portanto, além da corretagem, a assessoria jurídica tem um papel fundamental para o sucesso de todos os envolvidos.

A declaração de imóveis permutados no Imposto de Renda

Tendo-se feito o contrato, concluído o negócio, lavrada a escritura e trocado o registro do imóvel, a próxima etapa legal é declará-lo no Imposto de Renda.

Para as transações de um único imóvel abaixo de R$ 440.000,00, o contribuinte tem isenção de imposto, desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos. Além disso, a Receita Federal traz uma grande vantagem para pessoas físicas nos casos de permuta simples. Como não há torna, ou seja, o valor dos imóveis permanece igual, não é considerado ganho de capital. De todo modo, ainda é necessário dar baixa na propriedade antiga e declarar a nova.

Em permutas com torna feitas por pessoas físicas fora dos casos acima, a alíquota é de 15%. Já os casos de pessoas jurídicas são mais complexos e merecem uma discussão à parte.

Benefícios da permuta de imóveis

Como vimos até aqui, a permuta de imóveis traz muitas vantagens para corretores imobiliários e proprietários se for conduzida corretamente e com uma ferramenta eficaz de negócios.

Para os proprietários, pode representar uma economia de tempo e de dinheiro. Boa parte das aquisições de imóveis de maior valor já envolvem a utilização de outro, mais barato, como parte do pagamento. A permuta então combina essa dupla compra e venda em uma só negociação.

Com relação às permutas sem torna, ou permutas simples, é eliminado o risco de se sujeitar à alíquota de 15% do Imposto de Renda. Caso uma pessoa venda seu imóvel e não consiga comprar outro em território nacional em até 180 dias, estará sujeita ao imposto.

A variedade do mercado imobiliário brasileiro também favorece esse tipo de transação, em que diferentes perfis podem ter interesses complementares. Em tempos de crise, ou de baixa do setor, permutar é ainda mais vantajoso para quem está com dificuldade de acesso a crédito ou não tem capital imediato para adquirir um novo imóvel.

Para os corretores, é a oportunidade de atender e satisfazer os sonhos de dois clientes ao mesmo tempo. Inclusive, a cobrança de honorários pode ser de parte a parte, dobrando os rendimentos por seu trabalho.

Mas para que a permuta seja feita de forma eficaz é preciso contar com a ferramenta certa para automatizar a busca por oportunidades de negócio.

Como automatizar a busca por imóveis compatíveis

Comentamos no início do texto que a dificuldade de permutar está em encontrar os interesses compatíveis entre duas partes. Pensando nisso, a Trocalar criou uma solução inovadora para o mercado imobiliário: um sistema de buscas automáticas de oportunidades.

A Trocalar é muito mais que um portal imobiliário, é uma plataforma inteligente de negócios. Por meio dela, proprietários, corretores autônomos e imobiliárias cadastram imóveis que aceitam permuta e definem também os interesses de troca. Com base nessas informações, um algoritmo inteligente analisa diversas características para encontrar combinações altamente compatíveis. Esses resultados otimizados permitem acelerar e facilitar a permuta.

Ainda oferecemos planos exclusivos conforme a sua necessidade e número de imóveis, além da tranquilidade de que buscaremos sempre os melhores negócios para você de forma automática.

Para descobrir a forma mais prática de permutar imóveis, cadastre-se em www.trocalar.com

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